Heredar una vivienda es un proceso que, si bien puede ser un alivio, a menudo viene acompañado de complejidades. Una de las situaciones más comunes es encontrarse con una propiedad que tiene construcciones o ampliaciones no declaradas en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o incluso que carecen de la licencia municipal adecuada. La buena noticia es que vender este tipo de inmuebles es totalmente posible, y existe una solución eficiente para agilizar el proceso: la unidad de acto en la aceptación de herencia.

¿Qué significa una "parte sin declarar" en una vivienda heredada?

Una "parte sin declarar" se refiere a cualquier construcción (como un garaje, una piscina, un porche cubierto o una ampliación de la vivienda original) que existe físicamente en la finca, pero no está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad o no figura correctamente en el Catastro. Esto genera una discrepancia entre la realidad física del inmueble y su descripción legal o catastral, lo que puede complicar su venta. 

La Unidad de Acto: Agilizando el Proceso de Venta.

Aquí es donde entra en juego la "unidad de acto". Este término, en el contexto notarial y registral, se refiere a la posibilidad de realizar varios trámites en un mismo acto jurídico y en la misma escritura pública.

Para la venta de una vivienda heredada con partes sin declarar, la unidad de acto permite:

1. Aceptación y Adjudicación de la Herencia: Primero, los herederos aceptan formalmente la herencia y se adjudican la propiedad de la vivienda. Esto es esencial para que la propiedad pase legalmente a su nombre.

2. Declaración de Obra Nueva o Antigüedad: En la misma escritura de aceptación de herencia, se puede incorporar la declaración de la parte construida que no estaba regularizada. Para ello, será necesario aportar la documentación técnica necesaria (certificados de antigüedad, planos, etc.) que demuestren que la construcción está consolidada (si ha prescrito la acción urbanística para su derribo) o que cumple con la normativa si es reciente. 

3. Venta del Inmueble: Inmediatamente después (o incluso en el mismo acto notarial, si todo está coordinado), se procede a la venta de la vivienda al nuevo comprador.

   
   

   
   

   
   

   
   

1. Ahorro de tiempo: Evita tener que realizar múltiples escrituras públicas y gestiones por separado, lo que reduce los plazos.
2. Reducción de costes: Al unificar trámites, se pueden minimizar gastos notariales y registrales.
3. Mayor seguridad jurídica: Todo el proceso se formaliza en un solo documento público, lo que da transparencia y seguridad a todas las partes.
4. Comodidad: Facilita la gestión para los herederos, que a menudo se enfrentan a un proceso emocionalmente complejo.

Requisitos y Consideraciones Clave.

Para llevar a cabo la declaración de obra nueva (o antigüedad) en unidad de acto con la aceptación de herencia y posterior venta, es fundamental:

1. Documentación de la Herencia: Certificado de defunción, Certificado de Últimas Voluntades, copia del testamento (o declaración de herederos abintestato), DNI de los herederos, etc.

2. Documentación de la Obra No Declarada: Un técnico cualificado (arquitecto o aparejador) deberá preparar un certificado de antigüedad de la construcción y un levantamiento de planos. Si la obra es reciente, será necesario verificar la posibilidad de legalizarla con el ayuntamiento.

3. Coordinación Notarial y Registral: Es esencial contar con un notario que esté familiarizado con este tipo de operaciones y que pueda coordinar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

4. Valoración Profesional: Realizar una correcta valoración del inmueble, incluyendo la parte no declarada, es crucial para establecer un precio de venta justo y atractivo.

5. Asesoramiento Experto: Dada la complejidad de la situación (herencia, parte sin declarar y venta), el asesoramiento profesional es indispensable.

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